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——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
2000年北京的房地产经纪可以说是鱼龙混杂，那个阶段很多现名为房地产经纪公司的一般都是房地产信息咨询公司，投资顾问公司等等，可他们都在从事着中介业务，一般都是居间租赁（也就是代客户看房成交之后收取佣金）和卖信息两种方式。那个时期下的广告渠道一般都是报纸和网络。之所以中介行业在北京的口碑很差，甚至很多人认为中介就是在骗！都是那个时期缔造的。他们一般采用业务和文秘分工的方式。业务员只负责带求租者看房，文秘就是专职接电话。利用广告上的报价比较低的方式吸引求租者打电话进来，当时北京城区民宅租赁的市场均价为：一居室1500左右每月、两居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了广告上就是一居室700，两居室1000、三居室1500.这样的数字了。可想而知每天的电话量会有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪个地方有什么小区，所以那个时期对接电话的文秘培训是十分严格的。原则就是你可以哪里都不认识，但是你什么都要说的出来的原则。求租者打进电话以后，肯定会问你在XXX小区的XXX房子租了么？文秘必须要这么回答，这个房子还在，我们是中介公司的。我们有两种方式，一个是给您提供房主的出租信息。租赁信息的收费是一居室我们一次性收您300、两居室500、三居室700。包您看到满意为止。还有一种方式就是我们免费带您看房，成交之后收您一个月的租金作为我们的中介费。如果客户选择了第一种方式，那就是将求租者约到公司交钱。更有甚者几个求租者争抢一套出租房源。交完钱后文秘会把“房主”的电话给求租者。每天也会给求租者几个电话让其自己联系房主去看房，但是谁都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般会采取找人当托儿的手段，一般的托儿就是业务员。求租者给“房主”打来电话，就以种种借口托辞。到最后跟求租者说我的房子已经租出去了。。。求租者只能再打电话到公司找房源，基本几次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退钱，那一般就采取武力解决。如果求租这选择了第二中方式，也就是现在所说的居间服务。那回答就会是这样了：求租者问，那套xxx小区房子还有么？文秘回答：这个房子还在，求租者哪里能放弃这个便宜呢？肯定会说你们的中介费用没有问题，我现在是不是可以看看房子呢？文秘会用种种的说法说服客户接手市场价，常用的说法有：1、哦，您说的我们广告上的那套房子是筒子楼里的，不是真正的一居室。2、这套房子价格的确低，但是我建议您不要去租，因为这个房子里面死过人，建议给您找别的房子。。。等等说辞。求租者听到这种说法由于求租心切肯定不死心，所以肯定会问，其他房子多少钱啊？文秘的回答当然是市场价格了：一居室1500左右每月、两居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右……
二、“房屋银行”空手套白狼到了2002左右出现了一个新的说法叫房屋银行，很多那会的房主听到这个词的时候会觉得是个不错事情，在加上业务人员的忽悠，会觉得这个事情很靠谱。业务人员会在每天的房源上面寻找一些价格合适的房子去“代理”。这个代理行内称作压房，压房也分为名压和暗压两种方式。先说明压，明压顾名思义就是明着跟房主说，我要代理你的房子，这里会涉及到一个免租期的问题，因为中介公司去帮房主租房子也是需要运转时间的啊，这个是合乎情理的。一般会这样，给房主打电话，说自己是中介公司的，有客户要看房，这里的客户会由中介公司的令一名员工假扮，见到房主后，看房主的情况，如果价格合适而且房主又可以同意代理这种方式，那就跟房主谈一下最底价格之后要出免租期，承诺房主，如果我们租不出去，我们会给您交房租，跟房主签订合同。但是中介公司给房主的付款方式是月付，但是真正的租户的付款方式却是季付以上。这样中间的差价第一次付房租的时候就出来了。如果房主不同意代理这种方式，而且价格什么的都合适，那假扮租房者的业务人员就起到作用了，他会毅然定下这套房子，跟房主说自己最近要出差，大概一个礼拜左右就能回来，但是为了表示诚意先给房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同时要把房子的钥匙交给自己。其实出差的借口就是在要的免租期，而要来钥匙就是准备随时带真正的租房者来看房。即是暗压房。但是一定要建立在房主住的比较远的情况下，其实说明白就是中介公司要把这套房子转租出去，从中获利。在民宅市场里价格合理，房子配置不错的房子是很好出租的，一般好的房子一个星期足以被租完。所以他们这样做是基本没有什么风险的。但大家都知道在中国只要是挣钱的事情，很快就会有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的时候，房屋银行慢慢的已经成为了一种恶性竞争了，都去这么压房，哪里有房屋配置好，价格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司压到自己公司去了。所以后来就是只要是房子就压，大家可能要问了。中介公司不怕赔钱么？回答是怕，当然怕。所以到了那个阶段就出现了很多的恶性事件。一般采取明压方式的房子如果在免租期内没有租出去的情况下，业务人员也有两种方式解决。第一种就是直接把钥匙反锁在屋里，等房主要钱的时候跟房主说，那个业务员已经辞职了，公司不管这些事情，如果房主没完没了，那就武力解决。还有一种方式就是主动出击，在免租期快没有的情况下直接打电话给房主约房主出来谈，一般有经验的业务员会直接跟业主说，大哥（或者大姐）因为您房子的事情我已经被公司开除了，房租的事情公司也不肯给钱，我没办法才来找您。我也刚来北京打工，没钱赔您。您要不解气打我一顿得了。房主如果不同意直接翻脸。。。如果勉强将业主房子租出去但是没有挣到多少钱怎么办呢？那只有从租户下手了，房子快到期时找种种借口不退租户押金。反正不挣钱是不成的。所以说那时的中介公司是不会赔钱的。而在那个年代中介公司不但要招聘文秘，业务员，还要招聘纠纷处理人员。（其实就是打手）在那几年，租户被打，房主被打的事情非常平常，而一般人怕找麻烦也就忍了，这样也不会挨打。典型的公司就是中大。
三、房屋银行瞬间消失在那几年中介公司的老板们挣钱都挣疯了，毕竟很多都是空手套白狼的方式。前面我们说过，中介公司给业主的付款方式是月付，给客户的方式最少是季付。这里就给中介公司老板找到了挣钱的机会，很多的公司一夜消失。卷走所有的差价和房款，业主收不到钱肯定要去找中介，发现中介公司不见了，直接就会自己的房子里面找租户，一般这种情况倒霉的就是租户了。前文说过挣钱的事情很多人都会去模仿，所以后来很多的公司房子代理的价格很高，但是以底价格年付的手段租给租户，这样从中牟取暴利。其实典型的实例就是坚石地产也就是，潘石屹的弟弟，潘石坚。还有很多公司也如法炮制过，但是在这里我就不一一举例了。
四。房地产经纪公司招聘陷阱。那些年有一部分的房地产经纪公司是靠招聘起家的，现在据我所知还有那时靠这个起家的公司现在依然活跃在房地产经纪的领域里，但是他们已经金盆洗手，不靠招聘挣钱了。这个可能大家就不明白了。招聘怎么还能挣钱？我回答大家，能挣钱，能得很！2002年以后真的是北京房地产的一个突飞猛进的发展时期。很多房地产公司利用公司名义进行诈骗。每天报纸网络上刊登广告招聘，承诺高薪，借机收取什么服装费、培训费、填表费、等等的费用，钱挣到了人去楼空。在这个“领域”里被骗的求职者真的数不胜数，很多人都有过这种经历。而且慢慢的发展到了其他的行业，计算机公司，文化公司等等。
五、房地产经纪规范的进程。2007年国家出台了从事租赁代理业务应先备案
通知要求，各房地产经纪机构在从事房屋租赁代理业务之前，应向市建委备案，备案工作由中介协会具体承办。备案工作于5个工作日内完成。
房地产经纪机构可持“备案证明”等相关材料与指定银行签订租金代收、代付委托协议，按协议约定在该银行开设账户，交纳租赁代理保证金。此外，各指定银行应于每月5日前将签约房地产经纪机构的监管账户和一般结算账户内余额、发生额和资金往来情况通报中介协会。
60万的保证金将再次提高房产中介从业的门槛。目前实行资金监管，若要从事房产中介行业，从事买卖房屋业务要交纳100万保证金，从事租赁业务要交纳60万保证金，再加上100万的注册资金，等于必须要有260万元的资金，相对于几年前10万元就可以注册一个公司开展业务来说，门槛大大提高，资金的安全性已经有了保障。
经过这几年市场的洗礼房地产经纪走入了良性发展，品牌云集，很多小的房地产经纪公司生存不下去了纷纷倒闭。就在这激烈饿市场竞争环境中又产生了很多的社会问题，做民宅的中介公司为了有客户，满大街贴小广告，做高端了房地产公司购买业主资料，致使业主电话泛滥，业主们苦不堪言，城管工作人员们更是痛苦万分！个大做高端的中介公司为争抢客户打打出手，砸店、打架的事情也是屡见不鲜。各各社区门口都有中介公司的人员每天轮流“站岗”其实他们在那里不是免费的维护治安，而是为了去找客户、为了摆摊、为了发传单，弄的小区的保安人员也是深恶痛绝。还有很多的中介公司挖人走私单，也就是别的公司的员工的单子拉到自己公司签合同，给业务员高提成，据我所知有的公司居然提成高达80%这种行为是让各大公司都深恶痛绝的，也是房地产经纪人法规所禁止的。
为什么每一个好的行业竞争到最后就是发展到恶性竞争呢？为什么非要竞争到这种程度市场才精彩呢？
让我们把目光投向国外的房地产经纪人，房地产经纪人在人们心中的信任程度跟医生和律师是其名的，也是最受人们信任的行业之一，在中国，房地产经纪人满大街都是，曾经在那几年就让人们认为是骗子！
在国外，房地产经纪人是必须经过严格考试，才可以从事的，在中国，除了一个简单的房地产经纪人从业资格考试以外什么都没有，而且在北京所有房地产经纪人的队伍中有经纪人证书的也就占到1%都不到，而且是个人都能干，只要会说话就成。
试问，这种档次的经纪人谁敢信任呢？满大街发传单，贴小广告，小区门口等客户，这就是他们上客户的渠道，这种档次的经纪人能给我们房地产经纪行业发展带来口碑还是带来唾骂呢？劝诫各大公司的经理人、老板们、不要光不挣钱，再这样毁坏房地产经纪人在老百姓心中的地位了。
1、中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。
2、这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。
3、 90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。
4、从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。
5、 1996年至2000年为一个阶段，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。这样，普通居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，北京的房地产市场开始完全市场化。
6、随着市场化的推进和人们对生活品位的提高，这个阶段是理念产生、形成的阶段，从这个时候就开始，人们讲产品、环境、功能、布局，消费者比较成熟了，整个市场比较理性了。最明显的变化表现在住房的功能上，人们开始关注住房的舒适度，并把舒适度作为住房品质的因素。这时，人们对卫生间的要求不仅仅是一个马桶，还应具有洗澡功能的地方，甚至还要有双人浴缸，房间不但有卫生间，而且主卧要带卫生间，甚至到现在每个卧室都有卫生间。除了卫生间的功能外，还希望把卫生间作的很漂亮，甚至还要采光，还要景观，卫生间已成为人们生活中的重要组成部分，而不像以前的仅仅是辅助的空间。在客厅方面，商品房开发以后，开始有客厅这一说，来客人有客人呆的场所，客人在客厅可以谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐，因此，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。观念改变了以后，人们开始把这些功能作为衡量住房品质的主要因素。客厅从无到有，到现在大家都接受的宁可住小卧室大客厅这样一个功能来组成的一个功能区域。最终发展到我们觉得客厅是代表我们家里奢侈空间的一个标志，客厅很大，说明房子有豪宅的因素，房子用起来很有气势，很气派。从没有客厅到有客厅，在到小卧室大客厅这个过程，是由于对居住品质逐步提高的过程。
7、进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年，我国度过了地产15年这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向。2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。
8、我国房地产经过了十来年的发展，在开发理念，建筑风格等方面都日益成熟，人们从“居者有其屋”，开始向“居者优其屋”转变。现代的住宅户型设计将“以人为本”的准则发扬光大了，在设计上不但充分考虑了居住者的需求，而且不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延。把住宅户型设计拓宽至居住环境的规划，在考虑户型布局的同时，兼顾居住环境的营造。随着生态意识的加强，人们对生存居住环境的要求也再不断提高。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界。
9、别墅是随着人们对居住要求的提高而产生的产品，是住宅的高级或者说终极形式。上世纪五六十年代开始出现的一些“将军楼”，就有双拼、连体别墅的影子，但真正商品化的别墅也就只有10年发展史。从当初的简单理解为可以停私家车的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅做的一些建筑，再到原汁原味地照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到如今的具有中国特色的创新别墅，整整花了10年。
10、中国的别墅经过10年的高速发展已经开始进入成熟期，买别墅已经从炫耀成功而更多地转向关注居住的体验，一种全新的别墅居住文化和新的别墅阶层开始兴起，与此相适应，别墅的开发、设计与定位也出现诸多新迹象。但财富阶层在任何国家和社会所占的比例一定是少部分，现在别墅不断的增加，财富阶层是有限的，所以以后会出现分化
